• Vanessa Azambuja Fernandes

Due diligence imobiliária – segurança jurídica ao adquirir um imóvel

A aquisição de um imóvel é o sonho de muitas pessoas. Muitos economizam a vida toda para ter a casa própria.


E como ter segurança na aquisição de um imóvel?


Através da due diligence, um procedimento prévio de investigação sobre o imóvel e os vendedores, podemos trazer mais segurança jurídica na concretização do negócio imobiliário. É um tipo de investigação de todos os documentos pertinentes ao imóvel e aos vendedores, para que se possa verificar a existência ou não de algum problema que possa colocar em risco o negócio.


Mas como se dá essa due diligence?


1º passo da Due Diligence: analisar a documentação do imóvel que está sendo negociado.


A certidão atualizada da matrícula do imóvel é documento essencial. Neste documento é possível constatar quem são os proprietários atuais e os anteriores, além de verificar se há alguma averbação que possa interferir na venda. É importante analisar as condições das transmissões anteriores, e os prazos em que ocorrem, pois algumas vezes podem ocorrer situações de simulação, ou até mesmo fraude a credores.


As certidões fiscais referentes ao imóvel são essenciais. Se o imóvel for urbano, a certidão perante o Município deve ser solicitada, a fim de verificar se consta algum débito. Agora, se o imóvel for rural, a certidão a ser solicitada é perante a Receita Federal. A certidão de ônus de ações perante o Registro de Imóveis também é indispensável.

Um ponto importante é a consulta ao cadastro municipal do imóvel a fim de comparar com a matrícula. Muitas irregularidades ocorrem neste ponto, como, por exemplo, edificação não averbada, metragem distinta, dentre outras. Essas questões podem ser resolvidas antes da concretização do negócio.

Se o imóvel faz parte de um condomínio edilício, deve-se buscar junto a administradora a certidão de regularidade das quotas e taxas, pois a dívida acompanha o imóvel.


2º passo da Due Diligence: analisar os dados e informações dos vendedores.


Para isso alguns documentos deverão ser solicitados:

  • CPF e identidade do vendedor. Se casado, os documentos do cônjuge também devem ser solicitados;

  • CNPJ no caso de vendedor ser pessoa jurídica. E aqui os dados do sócio administrador e do cônjuge também devem ser fornecidos;

  • certidão atualizada de casamento ou nascimento;

  • comprovante atualizado de endereço;

Com estes dados é possível se fazer a busca das certidões fiscais perante os órgãos Federal, Estadual e Municipal, SERASA e SPC, para se comprovar que não há débitos em nome do vendedor.

Também há necessidade de se fazer uma busca de possíveis ações judiciais envolvendo o vendedor, seu cônjuge ou sua empresa, que possam vir a afetar o seu patrimônio, e por consequência, o imóvel que está sendo negociado.


Estes são alguns dos documentos que podem ser solicitados, mas cada caso deve ser analisado especificamente, e poderá demandar outras pesquisas e procedimentos.


O ideal é contratar um profissional com experiência jurídica em negócios imobiliários, pois ele saberá quais documentos analisar, e quais medidas deverão ser adotadas para resolver qualquer questão.


Assista o vídeo sobre o tema no nosso cana (link aqui)


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