• Vanessa Azambuja Fernandes

O que você precisa saber sobre GARANTIAS LOCATÍCIAS em imóveis urbanos



Segundo Scavone(1):

“A garantia pode ser definida como a declaração convencional ou legal que se presta a proteção e acautelamento de uma obrigação pré-constituída, de caráter pessoal ou real, e que beneficia o credor no caso de inadimplemento do devedor.”

A Lei 8.245/91 traz, em seu artigo 37, as 4 modalidades de garantias possíveis nos contratos de locação de imóveis urbanos: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A lei é taxativa, o que significa que somente estas são as modalidades permitidas de garantias nas locações urbanas. A escolha da modalidade vai depender de vários fatores e das condições das partes envolvidas.

Quanto à forma, independentemente de qual garantia seja fornecida, ela deve ser por escrito, mesmo que o contrato de locação seja de forma verbal. Sua validade é até a efetiva devolução das chaves do imóvel ao locador, salvo disposição contratual em contrário, de acordo com o artigo 39 da lei do inquilinato. Neste último ponto, cabe mencionar que especificamente com relação à fiança, só se estende até a entrega das chaves se o fiador não tome providência de pedir exoneração, nos termos do inciso X do artigo 40 da referida lei.

E se o contrato não tiver nenhuma garantia? Neste caso, a lei permite ao locador exigir o pagamento antecipado do aluguel mensal.


Mas ATENÇÃO, é vedada a exigência ou cumulação de mais de uma garantia locatícia.


1. CAUÇÃO


A primeira delas é a caução, que pode ser conceituada como “cautela, garantia, documento de penhor”(2). A lei de locação estabelece que a caução poderá ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis.


A caução em dinheiro é limitada ao valor de 3 meses de aluguel, sendo esse valor revertido ao locatário, ao final da locação, devidamente corrigido pela poupança, desde que não haja nenhum débito com relação a locação por parte do locatário.


Se o contrato de locação sofrer aumento por vontade das partes, o locador poderá exigir complemento do valor inicialmente depositado para que corresponda a três meses do novo aluguel. Mas, se o valor da locação sofrer somente correção pelos índices oficiais, essa complementação não será devida, em razão de que a caução já é corrigida pela poupança.

Outra possibilidade é a caução de bens móveis. Neste caso, a lei exige o registro da caução no cartório de títulos e documentos.

Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada na matrícula do respectivo imóvel (artigo 167, III, nº 8 da Lei de Registros Públicos).

2. FIANÇA

A fiança é a modalidade de garantia onde uma ou mais pessoas (física ou jurídica) garantem que, no caso do locatário não cumprir com as obrigações da locação, eles serão responsáveis pelos seus débitos.


É a garantia mais utilizada na locação, em razão de sua praticidade. Trata-se de um contrato acessório, e como tal, não subsiste sem o principal. E sua forma deve ser escrita, devendo o fiador assinar conjuntamente o contrato de locação, bem como seu cônjuge.

Os efeitos da fiança são: o benefício de ordem e a solidariedade entre os cofiadores. O primeiro, nada mais é do que o direito do fiador de exigir que o locatário seja cobrado primeiro, inclusive com relação a execução de seus bens (artigo 827 do Código Civil). A maioria dos contratos de locação estipulam uma cláusula de renúncia a esse benefício de ordem, o que é permitido pelo artigo 828, I do CC.


Se no contrato houver mais de um fiador, todos serão solidários, conforme disposto no artigo 829 do Código Civil, uma vez que a solidariedade não se presume, mas decorre de lei. Mas, se as partes expressamente estipularem no contrato que se reserve o benefício da divisão, cada fiador responderá por uma parte proporcional do débito (parágrafo único, art. 829 CC).


Nesta hipótese, o locador poderá escolher qualquer fiador para cobrar a totalidade do débito, e este se sub-rogará no direito de cobrar a quota parte dos outros fiadores, descontando a sua quota parte.

Com a morte do fiador, se extingue a fiança, sendo que o locador poderá exigir novo fiador ao locatário, mediante notificação. Se não houver a apresentação de novo fiador ou outra garantia por parte do locatário, acarretará infração contratual e despejo (art. 9º, II c/c art. 40, I da Lei 8.245/91).


Um ponto que sempre gerou grande discussão foi a exoneração do fiador. Atualmente, desde a alteração trazida pela Lei 12.119/2009, há possibilidade do fiador se exonerar da fiança no termo final do contrato, independentemente de sua prorrogação por prazo indeterminado (art. 40, inciso X da Lei 8245/91). O que isso significa? No caso de prorrogação por prazo indeterminado da locação, o fiador poderá notificar o locador de que não deseja mais permanecer como fiador, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança por 120 dias. Neste caso o locatário deverá apresentar nova garantia locatícia, sob pena de desfazimento da locação.


3. SEGURO FIANÇA


O seguro fiança é contratado pelo locatário, em nome do proprietário do imóvel. Seu funcionamento é semelhante a outros tipos de seguro, e os requisitos seguem as normas contidas na Circular nº 347 da SUSEP.

O valor do seguro dependerá das taxas oferecidas por cada seguradora e da cobertura escolhida. Mas não é muito utilizado, tendo em vista o alto custo e as exigências e limitações da referida Circular.


4. CESSÃO FIDUCIÁRIA de quotas de fundo de investimento


Por fim, temos a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, que é um investimento realizado pelo locatário, onde a propriedade das respectivas quotas do fundo é cedida ao locador, possibilitando, em caso de inadimplência, a transferência das quotas para o credor após um procedimento extrajudicial.



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(1) SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 6ª. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013.

(2) BUENO, Silverio. Minidicionário da Língua Portuguesa. 2. ed. São Paulo: FTD, 2007

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